4Gundlach Nachbarn Heft 38 Frühjahr 2016 Ausgebremst Kommt die Mietpreisbremse 556 d Absatz 2 des Bürger lichen Gesetzbuchs soll in Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungs markt Mietsteigerungen bei Neuvermietung begrenzen Öffentlich diskutiertes Ziel ist es einkommensschwachen Haushalten den Zugang zum Wohnungsmarkt zu sichern Die Mietpreisbremse legt fest dass bei der Neuvermietung einer Wohnung die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichs miete liegen darf Neubauten und umfassend modernisier te Wohnungen sind hiervon ausgenommen Die Umset zung ist Ländersache Im Jahr 2015 hat die NBank im Auftrag des Niedersäch sischen Sozialministeriums die Wohnungsmarktlage in den 416 niedersächsischen Städten und Gemeinden analysiert Dabei hat sie an gespannte Wohnungsmärkte in zwölf Städten festgestellt Unter ihnen Hannover Lüne burg und Langenhagen Unserer Ansicht nach bilden Teile der Studie die tatsächli che Situation allerdings nicht richtig ab Ein Beispiel Die Studie definiert als ein Krite rium für eine angespannte Wohnungsmarktlage wenn die Mieter mehr als 13 6 Pro zent des Haushaltseinkom mens für ihre Nettokaltmiete bezahlen Dieser Wert ist illu sorisch niedrig angesetzt bei den meisten Mietern in Han nover liegt der Anteil deut lich höher In der öffentlichen Diskussion werden eher 30 bis 35 Prozent genannt Ursache des für Städte wie Hannover zu niedrigen Ausgangswerts ist unserer Einschätzung nach dass für Durchschnittswerte extrem unterschiedliche Regi onen herangezogen wurden Beispiel Harz und Wolfsburg Seit 1 Juni 2015 können die Bundesländer für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Mietpreis bremse festsetzen Sie soll die Mietpreisentwicklung dämpfen Mittlerweile gilt sie in mehr als 290 Städten und Gemeinden in zehn Bundesländern Die Einführung in niedersächsischen Städten wird derzeit noch diskutiert In Hannover steigen die Mie ten bisher langsamer als die Inflation wie der Mietspiegel von 2015 zeigt Sie laufen also den Einkommen und Lebens haltungskosten sogar hinter her In Teilsegmenten wie bei Kleinstwohnungen gibt es allerdings auch deutlich stär kere Steigerungen Das Hauptproblem aus un serer Sicht an einem Beispiel Eine Drei Zimmer Wohnung kostet 600 Euro und soll nach dem Mieterwechsel 690 Euro kosten Die Mietpreisbrem se begrenzt die Mietsteige rung auf zehn Prozent über dem Wert im Mietspiegel also auf 660 statt 690 Euro Den Zuschlag erhält jedoch nicht die alleinerziehende Mutter sondern eher das kinderlose Doppelverdiener Ehepaar mit 5 000 Euro Mo natseinkommen Glück für die zahlungskräftigen Mieter die Geringverdiener gehen jedoch weiterhin leer aus Außerdem führt eine Begren zung der Miete dazu dass in Immobilien weniger investiert wird denn auch Vermieter haben mit deutlich steigen den Kosten zu kämpfen Bei Gundlach haben wir seit vie len Jahren sehr in die Häuser und Wohnungen investiert und dabei nicht die gesetz lichen Spielräume für Miet erhöhungen ausgenutzt Wir bieten Wohnungen für gut situierte Menschen für Nor malverdiener und für Men schen mit Schwierigkeiten im Wohnungsmarkt In unsere Mietpreiskalkulation fließen Kriterien wie Lage oder Ziel gruppe stets mit ein Mit der Mietpreisbremse würde Geld fehlen das dringend benötigt wird für Wohnungsneubau Modernisierung oder alters gerechten Umbau Zwischenfazit Solange die Nachfrage das Angebot über Anstieg trotz Mietpreisbremse neuvertragsmieten sinken nach einführung steigen dann aber wieder an M on at v or E in fü h ru n g 1 00 104 103 102 101 100 99 98 97 96 Einfüh rung Monat vor düsseldorf München hamburg Köln Berlin Monat 1 nach 2 3 4 5 6 Quelle empirica

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